債権者から競売が申し立てられると、裁判所は入札のための「最低売却価額」を決めるため専門の不動産鑑定士に依頼して調査をします。その報告書が「不動産評価書」です。おもな内容は、（1）「不動産評価額と評価年月日」マンション、土地の場合はそれぞれの評価額。二戸建ての場合は土地、建物の評価額が別々に表示されます。この評価額がそのまま最低売却価額となります。（2）「位置および付近の状況」物件の周辺地域の環境、交通の便など記載されます。
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（3）「公法上の規制」建築基準法上の規制についての記述です。住居専用地区、商業地区、準工業地区などの区別や建ぺい率、容積率が記載されます。（4）「土地の概況」土地の状況についての記述です。物件が接する道路の状況、幅員などが物件の価値を決めるのに重要な「道路付け」について記載されます。（5）「土地の利用状況」土地の上に建てられている建物の状況や庭について書かれます。（6）「建物の概況」屋根、基礎、内壁、天井、外壁、設備の状況や築年数について記述されます。（7）「建物の利用状況」建物を誰がどのような形で使用しているか記載されます。（8）「評価の過程」物件の土地、建物の評価額を算定した根拠が開示されます。近隣の公示価格、地価水準などが示され、競売物件としての減価率が示されます。（9）「価格資料」この物件の固定資産評価額、近隣の公示価格、基準価格が記載されます。「不動産評価書」には以上のような項目の記載がありますが、重要なのは不動産鑑定が行われた時点がいつかということです。不動産は生き物ですから、半年もすれば地価は大きく変わります。現在の地価や評価は自分の力でやるという心構えが必要です。